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粵公網(wǎng)安備 44030502000945號
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土地增值稅新政與應(yīng)對策略
李明俊，北京大學(xué)MBA，中國注冊會計師、 高級會計師，中國最杰出的稅務(wù)籌劃專家之一，企業(yè)"財稅管理N模式"創(chuàng)始人，公認(rèn)的中國財稅界最具實戰(zhàn)經(jīng)驗的財務(wù)培訓(xùn)專家。
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- 問 土地增值稅的政策和算法？
王超老師 注冊會計師,中級會計師你好 土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 其中，增值額=不含稅收入-扣除項目金額 計算土地增值稅應(yīng)納稅額，可以分為五步： 1、確認(rèn)收入 需要注意，這里的收入為不含增值稅的收入，納稅人主體及適用增值稅計稅方式不同具體計算也有所差異。 ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般計稅方式下）： 不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-（含稅收入-地價款）÷（1%2B9%）×9% ②非房地產(chǎn)企業(yè)（一般計稅方式下）： 不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-含稅收入÷（1%2B9%）×9%=含稅收入÷（1%2B9%） ③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡易計稅方式下）： 不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-含稅收入÷（1%2B5%）×5%=含稅收入÷（1%2B5%） ④非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡易計稅方式下）： 自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入÷（1%2B5%） 非自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-（含稅收入-購買價款）÷（1%2B5%）×5% 2、計算扣除項目金額 扣除項目及金額的計算需要區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓新房還是轉(zhuǎn)讓舊房。 ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房 房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房，扣除項目包括5項：取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價款及相關(guān)稅費）、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及其他扣除項目。 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括從一級市場取得土地使用權(quán)支付的出讓金，以及從二級市場取得土地使用權(quán)支付的金額，同時過戶手續(xù)費，契稅也可以計入。 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。 房地產(chǎn)開發(fā)費用，即銷售費用、管理費用及財務(wù)費用，分兩種情況計算，若能夠取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟睦⒅С銮夷軌蛱峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明的（財務(wù)費用），房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息%2B（土地使用權(quán)支付的金額%2B房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；若不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒒虿荒苋〉媒鹑跈C構(gòu)提供的貸款證明的，則房地產(chǎn)開發(fā)費用=（土地使用權(quán)支付的金額%2B房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)，具體扣除比例（5%以內(nèi)，10%以內(nèi)）由當(dāng)?shù)厥 ⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金包括印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加以及地方教育費附加。 其他扣除項目，房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除的項目金額=（土地使用權(quán)支付的金額%2B房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。 ②非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房 扣除項目包括4項，取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價款及相關(guān)稅費）、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，非房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房不享受加計扣除。具體4項扣除項目金額的計算與房地產(chǎn)企業(yè)一致。 ③轉(zhuǎn)讓舊房 轉(zhuǎn)讓舊房，分為兩種情況，一種是可以取得評估價格的，另一種是不得取得評估價格，按照購房發(fā)票計算扣除項目。 情形一：可以取得評估價格 扣除項目包括3項：取得土地使用權(quán)時支付的地價款或出讓金、房屋及建筑物的評估價格（舊房評估價格=重置成本價×成新度折扣率）、相關(guān)稅金（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加以及印花稅）。 情形二：不能取得評估價格，提供購房發(fā)票扣除 不能取得評估價格的，納稅人可以通過購房發(fā)票計算扣除項目金額，具體包括3項：發(fā)票上注明的購房價款（營改增之前的，包括營業(yè)稅；營改增之后的，進(jìn)項稅額抵扣了的，則需要扣除增值稅）、發(fā)票加計扣除額（從購買年度至轉(zhuǎn)讓年度指每年加計5%計算）、稅金（包括轉(zhuǎn)讓時需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅以及當(dāng)年購買房地產(chǎn)時繳納的契稅）。 3、計算增值額 增值額=不含稅收入-扣除項目金額 4、計算增值率，確認(rèn)適用稅率及速算扣除系數(shù) 增值率=增值額÷扣除項目金額 查看全文> - 問 土地增值稅，有什么優(yōu)惠政策？
郭老師 初級會計師銷售房屋，車庫 查看全文> - 問 從破產(chǎn)企業(yè)取得土地 是不是有什么優(yōu)惠政策 增值稅和土地增值稅額？郭老師 初級會計師你們不需要繳這些 你每年都需要交土地使用稅，然后過戶的時候需要交一個契稅和印花稅。 查看全文>
- 問 咨詢一下目前執(zhí)行預(yù)繳土地增值稅的政策，以及預(yù)繳土地增值稅計算公式
樸老師 會計師1、一般計稅方法下： 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1%2B9%）*土地增值稅預(yù)征率 2、簡易計稅方法下： 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1%2B5%）*土地增值稅預(yù)征率 土地增值稅預(yù)繳規(guī)定第七條，土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 查看全文>
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?怎么計算土地增值稅應(yīng)納稅額對于土地增值稅,小編認(rèn)為是以土地為交易商品而征收的一種稅,包括土地的使用權(quán)、土地上的附著物等等,那么,對于土地增值稅,大家是否了解熟悉呢?知道如何計算納稅額嗎?下面請大家與小編一起來學(xué)習(xí)一下怎么計算土地增值稅應(yīng)納稅額?2021-06-15 10:14591
?房屋土地對外投資是否征收土地增值稅企業(yè)股東對企業(yè)的投資方式很多,不只局限于資金,房產(chǎn)土地也是投資的方式之一,那么,投資者以房產(chǎn)土地投資,如何納稅呢?相關(guān)規(guī)定是怎樣的呢?下面我們就一起來看一下房屋土地對外投資是否征收土地增值稅?2021-05-11 07:46927
?新辦營利性醫(yī)療機構(gòu)是否免征土地使用稅和房產(chǎn)稅新辦營利性醫(yī)療機構(gòu)是否免征土地使用稅和房產(chǎn)稅?可以的,一般來說新成立的盈利性機構(gòu)是可以享受3年內(nèi)免稅優(yōu)惠政策的,也就是在3年內(nèi)醫(yī)療機構(gòu)是不需要繳納土地和房產(chǎn)稅的,其他相關(guān)的免稅政策內(nèi)容都在下述文章中,感興趣的學(xué)員們都是可以來參考小編老師整理的文章.2021-05-09 07:25845
?土地價款抵扣增值稅會計分錄如何寫土地價款抵扣增值稅會計分錄如何寫?按照小編老師的理解,企業(yè)取得土地價款的部分是不可以抵扣增值稅進(jìn)項稅額的,按照稅法的條例,土地出讓金應(yīng)該是按照一定計算公式來計算銷售額的,對此土地出讓金的其他增值稅的資料歡迎你們來參考下文,希望對你們學(xué)習(xí)有所啟發(fā).2021-10-23 09:311210
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