老師你好，我是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在還有最后一期未交房，物業(yè)入駐了，但物業(yè)現(xiàn)在做是不是很好影響我們整體形象，老板跟就物業(yè)達(dá)成協(xié)議，從開(kāi)始到今年年底物業(yè)的收入和支出都由我們開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，請(qǐng)問(wèn)這種情況我開(kāi)發(fā)商的賬怎么做這部分收入和支出呢？（物業(yè)公司收錢(qián)，收到錢(qián)后統(tǒng)一半年把收到的錢(qián)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商，支出由開(kāi)發(fā)商支出，物業(yè)的工資由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)給物業(yè)，物業(yè)再逐個(gè)發(fā)給他們員工）這種情況怎么入賬好呢？稅務(wù)方面又該怎么操作？

樸老師

職稱(chēng)：會(huì)計(jì)師

2024-06-27 10:27

1.收入的賬務(wù)處理：當(dāng)物業(yè)公司收到款項(xiàng)時(shí)，你方作為代收代付處理，不確認(rèn)收入。可以通過(guò)“其他應(yīng)付款”科目進(jìn)行核算。當(dāng)物業(yè)公司將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給你方時(shí)，你方確認(rèn)收入。具體會(huì)計(jì)科目可以根據(jù)收入的性質(zhì)選擇，例如“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”或“其他業(yè)務(wù)收入”等。
2.支出的賬務(wù)處理：你方支付給物業(yè)公司的款項(xiàng)，作為成本或費(fèi)用進(jìn)行核算。可以根據(jù)具體用途，選擇相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目，例如“物業(yè)管理費(fèi)用”、“員工工資”等。
3.稅務(wù)處理方面：收入：根據(jù)增值稅的相關(guān)規(guī)定，你方作為代收代付方，不征收增值稅。對(duì)于企業(yè)所得稅，你方需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。如果該款項(xiàng)屬于你方的收入，需要按照企業(yè)所得稅的規(guī)定計(jì)算納稅。支出：你方支付給物業(yè)公司的款項(xiàng)，如物業(yè)管理費(fèi)用和員工工資等，可以作為成本或費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除。

攀登者追問(wèn)

2024-06-27 10:35

老師，你說(shuō)的支付給費(fèi)用通過(guò)其它應(yīng)付款核算，后期物業(yè)公司要開(kāi)發(fā)票給我開(kāi)發(fā)商，我們?cè)俑鶕?jù)發(fā)票入成本是吧？可以要求他們開(kāi)專(zhuān)票的吧？
收到物業(yè)的款，我開(kāi)發(fā)商確認(rèn)收入時(shí)是不是要開(kāi)發(fā)票給物業(yè)公司？如果要開(kāi)，我們發(fā)票又該開(kāi)什么項(xiàng)目呢？

樸老師解答

2024-06-27 10:40

同學(xué)你好
對(duì)的
是這樣的
開(kāi)發(fā)票可以看你們經(jīng)營(yíng)范圍有什么

攀登者追問(wèn)

2024-06-27 10:48

老師，我們營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營(yíng)范圍有物業(yè)管理。房地產(chǎn)是9%的稅率，物業(yè)是6%點(diǎn)稅率，我還沒(méi)看開(kāi)票系統(tǒng)里該選哪個(gè)項(xiàng)目開(kāi)，如果開(kāi)應(yīng)該不會(huì)按房地產(chǎn)稅率來(lái)吧？

樸老師解答

2024-06-27 10:49

同學(xué)你好
這個(gè)按9%就可以了

攀登者追問(wèn)

2024-06-27 10:51

老師，：我們?yōu)槲飿I(yè)支付的款走的其它應(yīng)付款，收到的款如果我們不入收入，直接沖減其它應(yīng)付款可以嗎？因?yàn)槲飿I(yè)頭一年肯定是虧的，按往來(lái)這樣做行嗎？有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

樸老師解答

2024-06-27 11:04

同學(xué)你好

這個(gè)可以的

攀登者追問(wèn)

2024-06-27 11:10

哪種處理方式對(duì)企業(yè)更有利呢？如果按老師說(shuō)的第一種：房企開(kāi)出9%票，代物業(yè)付的款開(kāi)的是1%普票，不可能不承擔(dān)增值稅啊，不是會(huì)產(chǎn)生9點(diǎn)的增值稅嗎？

攀登者追問(wèn)

2024-06-27 11:11

第二種：如果作為往來(lái)有沒(méi)有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？作為往來(lái)是不是雙方就都不用開(kāi)票了？

樸老師解答

2024-06-27 11:18

同學(xué)你好
是的
2.如果是往來(lái)款沒(méi)事

攀登者追問(wèn)

2024-06-27 11:24

我記得一個(gè)老師的課里講過(guò)說(shuō)稅務(wù)局會(huì)按借款來(lái)查，我忘了是什么情況下了，說(shuō)稅務(wù)局會(huì)核定一個(gè)借款稅率讓交稅，請(qǐng)問(wèn)按往來(lái)這種做法做會(huì)不會(huì)被認(rèn)定為借款要交稅呢？

樸老師解答

2024-06-27 11:33

做往來(lái)款然后年底之前還了就可以

攀登者追問(wèn)

2024-06-27 11:40

現(xiàn)在是房企工資是打給物業(yè)，物業(yè)自己支付算作借款，平時(shí)日常的辦公費(fèi)等都是直接由房企直接買(mǎi)了讓物業(yè)來(lái)領(lǐng)，這樣對(duì)房開(kāi)和物業(yè)有什么影響呢？（指稅務(wù)方面）

攀登者追問(wèn)

2024-06-27 11:45

協(xié)議到期時(shí)，很有可能是虧的，其它應(yīng)收款-物業(yè) 最終的余額肯定消不掉，如果到了清算時(shí)，稅務(wù)又會(huì)怎么處理呢？

樸老師解答

2024-06-27 11:49

對(duì)于房開(kāi)和物業(yè)，這種做法可能會(huì)產(chǎn)生一些稅務(wù)影響，具體如下：

房開(kāi)：
增值稅：如果房企直接為物業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)日常辦公費(fèi)等，且這些費(fèi)用與房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)，那么房企可能無(wú)法抵扣這些支出的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

如果協(xié)議到期時(shí)其他應(yīng)收款-物業(yè)的余額最終消不掉，在稅務(wù)上可能會(huì)被視為無(wú)法收回的款項(xiàng)。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告第25號(hào)，第二十二條企業(yè)應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)壞賬損失應(yīng)依據(jù)相關(guān)證據(jù)材料確認(rèn)。在清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)對(duì)這些其他應(yīng)收款進(jìn)行審查。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這些款項(xiàng)無(wú)法收回，可能會(huì)要求物業(yè)公司將其計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，并在企業(yè)所得稅前扣除。但如果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這些款項(xiàng)可以收回，或者存在逃避納稅的嫌疑，可能會(huì)進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)查和處理。