彩云之晴 追問

2020-06-11 10:18

房產(chǎn)價值是按照占用土地面積計算原值？如果房產(chǎn)的占地面積沒有達(dá)到總面積的1/2該怎么算？

玲老師 解答

2020-06-11 18:41

你好，容積率不同有差異
房產(chǎn)稅容積率-計算方法

  1.宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。至此，結(jié)束了征納雙方在實際征管中對土地價值是否應(yīng)構(gòu)成房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的爭論。納稅人在按這條規(guī)定具體操作時應(yīng)注意三個問題;

  2.宗地容積率高低決定計稅面積的大小容積率是指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。計算公式為：容積率=總建筑面積÷總用地面積。

    3.財稅號文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，即將全部地價計入房產(chǎn)原值。



    4.需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，如能確定總的宗地容積率，對需征房產(chǎn)稅的完工建筑，應(yīng)按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產(chǎn)原值的地價;如不能確定總的宗地容積率，則應(yīng)分期計算容積率，分別確定計入房產(chǎn)原值的地價。實際支出的地價款才可計入房產(chǎn)原值目前，取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。其中，土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)摹o年限限制的使用國有土地;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。即土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。

    5.財稅號文件規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。也就是說，只有納稅人為取得土地使用權(quán)實際支付的款項才是計入房產(chǎn)原值的地價。因此，納稅人以出讓、轉(zhuǎn)讓(不包括贈與)方式取得土地使用權(quán)實際支付的地價應(yīng)計入房產(chǎn)原值。以無償劃撥方式取得土地使用權(quán)的，由于企業(yè)未實際支付土地出讓金等開發(fā)成本、費(fèi)用(主要是老國有企業(yè))，即初始用地成本為零，所以房產(chǎn)原值中不包含地價。但是，如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法將補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用并入房產(chǎn)原值。