您好同學(xué)，

一、增值稅預(yù)繳政策
政策依據(jù)：  
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（2016年第18號）  
   預(yù)繳時點(diǎn)：收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳。  
   
   納稅期限：取得預(yù)收款的次月申報(bào)期內(nèi)按月申報(bào)。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）  
   明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的增值稅處理原則。

二、土地增值稅預(yù)繳政策
政策依據(jù)：  
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）  
   預(yù)繳時點(diǎn)：項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入需預(yù)繳。  
 
   預(yù)征率：  
     各地差異較大，例如：  
       上海市（滬府發(fā)〔2010〕34號）：  
         住宅均價(jià)低于區(qū)域上一年度均價(jià)的，預(yù)征率2%；  
         高于但不超過1倍的，3.5%；  
         超過1倍的，5%。  
       湖北省：普通住房1.5%、非普通住房3%、其他類型4%（可上下浮動0.5%）。  

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）  
   明確預(yù)征土地增值稅的適用范圍及清算規(guī)則。

三、企業(yè)所得稅預(yù)繳政策
政策依據(jù)：  
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）  
   預(yù)繳規(guī)則：  
     企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按預(yù)計(jì)毛利率分季（或月）計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。  
     預(yù)計(jì)毛利率：  
       位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市城區(qū)及郊區(qū)的項(xiàng)目，不低于15%。  

四、附加稅費(fèi)政策
政策依據(jù)：  
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅營業(yè)稅消費(fèi)稅實(shí)行匯總繳納的補(bǔ)充通知》（財(cái)庫〔2000〕18號）  
   附加稅計(jì)算：  
     城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納的增值稅、土地增值稅的7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他地區(qū)）繳納。  
     教育費(fèi)附加：3%；地方教育附加：2%（部分地區(qū)）。  

五、其他注意事項(xiàng)
現(xiàn)房銷售與預(yù)售區(qū)別：  
   現(xiàn)房銷售（達(dá)到交付條件后）不預(yù)繳增值稅，直接按適用稅率納稅（參考湖北國稅《營改增問題集》）。  
保障性住房：  
   政府廉租房、公共租賃住房等保障性住房，部分地方暫停預(yù)征土地增值稅（如湖北省）。  

建議操作
增值稅：按18號公告計(jì)算預(yù)繳，并開具“不征稅”普通發(fā)票。  
土地增值稅：根據(jù)所在地預(yù)征率
企業(yè)所得稅：按31號文規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率分季預(yù)繳，完工后清算調(diào)整。  
附加稅：以實(shí)際繳納的增值稅、土地增值稅為基數(shù)，按所在地稅率計(jì)算。

政策文件獲取方式
國家稅務(wù)總局官網(wǎng)：搜索公告文號（如2016年第18號、70號、31號）。