優(yōu)雅的柚子 追問

2022-08-28 18:14

那車位在申報時是以什么明目申報呢？

優(yōu)雅的柚子 追問

2022-08-28 18:16

預(yù)繳申報的時候房產(chǎn)按照普通住宅申報，那車位按什么申報呢

魯老師 解答

2022-08-28 19:06

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中，為促進(jìn)銷售推出“買房贈車位” （車位為無產(chǎn)權(quán)的地下車位）活動。房地產(chǎn)企業(yè)“買房送車位”如何財稅處理？
一、增值稅
銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。在本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷售推出“買房贈車位”活動，因地下車位的價格已經(jīng)包含在房價中，因此贈送車位屬于有償贈送，無需視同銷售，不征收增值稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)[1993]154號）規(guī)定：“納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅；如果將折扣額另開發(fā)票，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。因此，企業(yè)在開具增值稅發(fā)票時，應(yīng)將房產(chǎn)和地下車位在同一張發(fā)票上分別注明，否則，地下車位應(yīng)按照規(guī)定視同銷售征收增值稅。
舉例：
A房地產(chǎn)企業(yè)“買房送車位”促銷活動，住房對外銷售價格為100萬元（不含稅價格，下同），車位對外銷售價格為10萬元，在促銷活動中，房產(chǎn)銷售價格為105萬元，同時贈送一個車位給購房業(yè)主。且企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同及房產(chǎn)部門網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)成交價款為105萬元，因此，企業(yè)正確的開票方式應(yīng)為房產(chǎn)100萬元，車位10萬元，折扣5萬元，即總價110萬元，折扣5萬元，合計105萬元。
二、土地增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售“無產(chǎn)權(quán)”的車位，應(yīng)屬于建成后有償轉(zhuǎn)讓，根據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定解析，土地增值稅清算應(yīng)計算土地增值稅收入，其成本費用按照對應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。對于“買房贈車位” ，因為土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅、非住宅分別計算，因此，“買房贈車位” 應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)收入，收入確認(rèn)原理同企業(yè)所得稅。
當(dāng)然，在實務(wù)中，也有的地方對轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，由于不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由此認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)計算土地增值稅。對于“買房送車位”，不論車位是否計算土地增值稅，均應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)住房收入與車位收入。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。由于房地產(chǎn)企業(yè)贈送的車位，仍屬于本企業(yè)自己開發(fā)的產(chǎn)品范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)“買房送車位”業(yè)務(wù)同我們?nèi)粘Ｖ匈浰偷囊曂N售并不一樣，需要視同銷售的贈送特指無償贈送的情況，這里房地產(chǎn)企業(yè)的贈送顯然不屬于無償贈送，而是屬于一種捆綁銷售行為。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不需要將贈送的車位再視同銷售處理計算繳納相關(guān)稅費。
四、個人所得稅
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號）規(guī)定，企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機(jī)向本單位以外的個人贈送禮品（包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同），以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。以“買房”為前提所贈送的車位，不屬于“偶然所得”，不涉及個人所得稅。
五、契稅
原《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財稅【2004】126號）第一條規(guī)定：“對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。”
現(xiàn)行政策即《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（六）項規(guī)定：“房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計稅。”
從規(guī)定的表述可以看出如下亮點變化：一是未再強調(diào)車位計征契稅依據(jù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動；二是車位適用稅率的選定不再依據(jù)是否單獨計價來判斷，而是圍繞是否同屬一個不動產(chǎn)單元來確定。但對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，仍然不征收契稅。