房地產企業獲得政府給予的拆遷補償款的稅務處理

房地產企業獲得政府給予的拆遷補償款的稅務處理

(一)企業所得稅處理

根據《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2009〕87號）的規定，企業在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業能夠提供資金撥付文件，且文件中規定該資金的專項用途；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。

上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。文件同時規定，企業將符合規定條件的財政性資金作不征稅收入處理后，在5年（60個月）內未發生支出且未繳回財政或其他撥付資金的政府部門的部分，應重新計入取得該資金第六年的收入總額；重新計入收入總額的財政性資金發生的支出，允許在計算應納稅所得額時扣除。

基于以上政策規定,房地產企業從當地政府獲得的拆遷補償款在性質上屬于財政性資金，應視為收入處理，稅務上要判斷該項政府補助是否屬于不征稅收入，如為不征稅收入，收到當期不計入當期應納稅所得額，但該項收入所形成的成本費用支出也不能稅前扣除。如不屬于不征稅收入，則應在收到當期計入當期應納稅所得額征稅，其支出形成的成本費用也可以按稅法規定稅前扣除。但是，在實踐當中，政府給予房地產企業的拆遷補償款往往沒有文件規定，針對該拆遷補償款專款專用的規定，因此，在實踐當中政府給予房地產企業的拆遷補償款是要繳納企業所得稅的。

（二）土地增值稅處理

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，在計算土地增值稅增值額時，具體的扣除項目為：開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。其中土地征用及拆遷補償費的項目范圍具體為：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。這里要特別注意的是作為開發成本中的房地產企業拆遷補償費用全部支出是“凈支出”，也就是全部補償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出，因此，政府給予企業的拆遷補償款應從企業實際發生的拆遷補償支出中扣除，而且政府給予企業的拆遷補償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發成本中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。

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