轉讓房地產的土地增值稅應稅收入

轉讓房地產的土地增值稅應稅收入

根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條第一款規定，營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》）的規定，房地產開發項目土地增值稅清算應繳納稅款為房地產轉讓項目增值額與適用稅率的乘積。而房地產轉讓項目增值額為項目收入總額與項目扣除金額的差額，因此房地產轉讓銷售收入金額的確定，直接影響著土地增值稅應納稅額的計算。

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即包括轉讓房地產的全部價款、價外費用以及其他經濟利益。需要注意的是，房地產開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收款部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理，會計上一般是通過“其他應付款”核算。

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

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