土地增值稅納稅申報表填寫時費用類明細表填寫要求是什么？分類標準是什么？比如規劃費用、設計費用等區分

醉天星河 追問

2022-05-26 17:48

這個我知道，我想問的是那些成本就是《細則》第七條第（三）項的規定填寫的部分，這個規定具體是什么

易 老師 解答

2022-05-26 18:15

其6大扣除項目：以法律形式確定的，會計也是按規定分類的根據《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)規定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

1、取得土地使用權所支付的金額

取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用之和。其中，取得土地使用權所支付的地價款是指納稅人依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議，政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除。

以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;

以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;

以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

“按國家統一規定繳納的有關費用”是指納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。

審核重點：

——同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額

——房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題

2、房地產開發成本

房地產開發成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

(1)土地征用及拆遷補償費。土地證使用費、耕地占用稅、勞動力安置、拆遷補償凈支出等。

納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

重點審核：

——是否存在將房地產開發費用記入土地征用及拆遷補償費的情形。

——拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

(2)前期工程費。規劃設計、可行性研究、水文地質勘測、三通一平等。

(3)基礎設施費。道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環衛綠化等。

重點審核：前期工程費、基礎設施費重點審核以下事項

——前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

——是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

——多個(或分期)項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

(4)公共配套設施費。不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施。

納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊設施等，

配套設施：

建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，在提供政府、公用事業單位書面證明后，其成本、費用可以扣除;

建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

注：政府或有關部門直接向房地產開發企業收取的市政配套費、報批報建費、“四源”費、供電貼費、增容費等應由房地產開發企業繳納、并在核算時計入房地產開發成本的收費項目，在計算土地增值稅時，列入開發土地和新建房及配套設施的成本計算扣除項目金額。上述費用政府或有關部門收取后又返還的，返還的部分不得計入扣除項目金額。

重點審核：

——公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。

——是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

——多個(或分期)項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

(5)建筑安裝工程費。出包自營建筑安裝費。

重點審核：

——發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

——房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

——參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

——房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

——建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

(6)開發間接費用。直接組織、管理開發項目發生的費用。