小陳老師。 解答

2022-02-11 19:47

土地價款抵減增值稅政策:
1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）
第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。
第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。
第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）
2.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

??Lin 追問

2022-02-11 19:58

老師好，單方成本結(jié)轉(zhuǎn)是什么意思？

小陳老師。 解答

2022-02-11 20:04

你好  房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)成本一般是房產(chǎn)達(dá)到交房條件并成功交付，一套房產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)成本就是該房產(chǎn)的單方成本乘以建面。單方成本是一個平方的成本，包含土地成本，前期工程費，建安工程費，稅金等。

??Lin 追問

2022-02-11 20:48

就是把土地成本，前期工程費，建安工程費的金額加在一起除于銷售的面積嗎？

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:16

你好   是這樣理解的。

??Lin 追問

2022-02-11 21:20

那土地價款抵減呢？有沒有簡單點的理解

??Lin 追問

2022-02-11 21:22

第四條，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地價款抵減是依靠哪個數(shù)據(jù)？

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:40

第一步  先確定允許扣除的土地價款
第二步確定銷項額
第三步 確定銷項稅額
由于允許土地價款從銷項額聰扣除，從而抵減了銷項稅額

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:43

你好   允許扣除的土地價款和銷項額的計算公式 上述抵減政策中有的

??Lin 追問

2022-02-11 21:45

這些是根據(jù)哪些數(shù)據(jù)來確定的？

??Lin 追問

2022-02-11 21:47

那些太復(fù)雜了，怕理解錯了

??Lin 追問

2022-02-11 21:50

全部價款是不含稅的嗎？還有價外費用是指哪些？

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:52

數(shù)據(jù)得根據(jù)項目實際情況來得出，比如知道你們項目支付的土地價款，房地產(chǎn)項目銷售建面，可供銷售建面這樣數(shù)據(jù)帶入公式就可計算允許扣除的土地價款

??Lin 追問

2022-02-11 21:57

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款，這個公式里的當(dāng)期銷售面積是本月開票的銷售面積嗎？可供銷售建筑面積是指樓盤的所有預(yù)售面積嗎？還有支付的土地價款又是在哪個科目里

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:59

土地價款在開發(fā)成本下的二級科目土地成本

小陳老師。 解答

2022-02-11 22:05

你好  當(dāng)期是納稅申報所屬期

小陳老師。 解答

2022-02-11 22:08

你好  是的  可供銷售面積是取得預(yù)售許可的面積