董孝彬老師 解答

2025-10-06 20:01

您好，房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，規(guī)定利息支出不應放在“開發(fā)成本”里而應放在“開發(fā)費用”中扣除，如果不調整（即把利息繼續(xù)放在開發(fā)成本里），會導致可扣除金額變大、應納稅額變小，通常就會少交土地增值稅，這屬于稅務上容易出問題的點，現實中部分企業(yè)尤其管理不規(guī)范的確實存在這種操作但不代表普遍合規(guī)；這里的利息主要指房地產開發(fā)企業(yè)從金融機構（如銀行等）貸款產生的、并能按項目分攤且能提供證明的利息，這部分利息可以據實扣除但不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，而來自關聯(lián)方、個人或其他非金融機構的借款利息，一般不被認可為可據實扣除的利息，多數情況下稅務機關不允許這類利息單獨扣除或者放入開發(fā)成本中，所以只有正規(guī)金融機構貸款利息才可能合規(guī)扣除且要放在開發(fā)費用里。

西瓜很甜 追問

2025-10-06 20:22

老師：1  稅務上，關聯(lián)方、個人或其他非金融機構的借款利息，計算土地增值稅時，是不予扣除？  2  會計上，這部分利息計入財務費用？如果不通過損益類科目，而直接計入往來款余額，如其他應付款科目呢？舉個列子：出借方與借款人，兩邊會計核算口徑不一致，但是審計函證，其實余額也是一樣的，這個怎么判斷對方的處理呢？

董孝彬老師 解答

2025-10-06 20:27

 您好，1. 稅務上，關聯(lián)方、個人或其他非金融機構的借款利息，在計算土地增值稅時，一般不予扣除，除非能提供合法有效合同、實際支付憑證、利率不超過同期金融機構貸款利率，且能清晰對應到具體開發(fā)項目，但實踐中大多數稅務機關對這類非金融機構借款利息采取嚴格標準，通常不允許作為據實扣除的財務費用，更不會允許放入開發(fā)成本中扣除，所以基本不予認可或扣除。  

2. 會計上，這類借款利息通常是計入“財務費用”影響當期損益的，但如果企業(yè)沒有通過損益類科目核算，而是直接掛在“其他應付款”等往來科目，只是賬面余額對得上，從會計處理上講不規(guī)范，屬于未正確反映費用和負債實質；審計函證時兩邊余額一致只能說明資金往來記錄一致，但無法證明利息是否真實計提、是否費用化或資本化，要判斷對方實際處理方式，需結合合同、利息支付記錄、科目明細、現金流以及對方賬務處理邏輯綜合分析，不能僅憑余額一致就認定處理正確或一致。